Πολεοδομικός Σχεδιασμός και Α.Α.Α

Δύο ξένοι.. στην ίδια πόλη!

Το σύστημα Χωροταξικής/ Πολεοδομικής οργάνωσης και των ρυθμίσεων των Χρήσεων γης και Όρων δόμησης καθώς και το ομοειδές σύστημα Χωροταξικής οργάνωσης των ζωνών Αντικειμενικών Αξιών Ακινήτων Α.Α.Α, είναι το αυτονόητο, ότι πρέπει να εναρμονίζονται!

Στην πράξη όμως,

• είτε αντιφάσκουν μεταξύ τους,
• είτε ακόμη και αντικρούονται !

Ο Πολεοδομικός Σχεδιασμός,

Χρήσεις γης – Ζώνες επιρροής

Τα ποιοτικά στοιχεία του Πολεοδομικού Σχεδιασμού, καθώς και η χωροθέτηση των Χρήσεων γης, αποτελούν μια απο τις τρείς πλέον κρίσιμες παραμέτρους, στην διαμόρφωση των τιμών ζωνών των Αντικειμενικών αξιών των ακινήτων.

Παράμετροι που στην ουσία είτε δεν λαμβάνονται στις παραμέτρους καθορισμού των τιμών, είτε να λαμβάνονται υπόψη με απλοϊκό και μηχανιστικό τρόπο.

Ο συντελεστής δόμησης – ο Σ.Α.Ο – δεν μπορεί να καλύψεια αυτό το σημαντικό κενό στην διαμόρφωση των αξιών των ακινήτων

Συνεπώς το αποτέλεσμα είναι, οι τιμές των ζωνών να μην ανταποκρίνονται στις πραγματικές (Εμπορικές) αξίες.

Φυσικό Περιβάλλον,

Προσπελασιμότητα και γειτνίαση με Θάλασσα, Πράσινο, Τοπόσημα-Φήμη..

Πρωταρχικές αξίες..

Γιατί, παντού στον κόσμο και πάντα, όλοι οι άνθρωποι, πρώτα επιλέγουν περιοχή για να ζήσουν…., να επενδύσουν… και μετά επιλέγουν και κατασκευάζουν τα κτίρια κλπ

Αστικό ή περιαστικό πράσινο κλπ, η απόσταση απο την θάλασσα και γενικά “Τοπόσημα” της κάθε περιοχής, καθώς και

Η προσπελασιμότητα της περιοχής κλπ αποτελούν πρωταρχικές αξίες και η επιρροή τους αποτελούν προστιθέμενες αξίες για τα γειτνιάζοντα ακίνητα και αποτιμώνται…

Φυσικό Ανάγλυφο τοπίου

Υψόμετρο – Θέα

Ειδικοί αλγόριθμοι – αξιοποιώντας ανοικτά υπόβαθρα ισοϋψών – και με αναγωγή τους σε κατάλληλο επίπεδο (12,50μ.) ,

προσφέρουν την δυνατότητα εκτίμησης της θέας του ακινήτου (Σε άλση / Πάρκα- Βουνό- Θάλασσα- Τοπόσημα κλπ)

Συγκριτική Αξιολόγηση…

• Τιμών όμορων Ζωνών Α.Α.Α
• Σε σχέση με τις Χρήσεις γης & τους Όρους δόμησης

Αποκαλυπτικά αποτελέσματα…

• Συσχέτιση ανύπαρκτη
• Παρά τον νόμο, απουσιάζει
• Εξηγεί τις εξωπραγματικές τιμές ζωνών Α.Α.Α
• Και φυσικά εκφράζεται σε παράλογες τιμές ΕΝΦΙΑ κλπ

Σύγκριση τιμών ζωνών

Με μεθόδους, στοιχεία και τεχνικά εργαλεία αναμφισβήτητης εγκυρότητας και αξιοπιστίας,

Τα ευρήματα αποδεικνύουν:

• Αντιφατικότητα τιμών
• Παράλογες, ανεξήγητες
• Πλήρως ατεκμηρίωτες τιμές
• Εν τέλει, ένα σύστημα τιμών που ενυπάρχει η αδικία και η αναποτελεσματικότητα..

Ένα σύστημα, που δεν μπορεί να επιτελέσει τον σκοπό που θεσμοθετήθηκε

Η αξιολόγηση της θέσης του ακινήτου

με βάση

• Τον Πολεοδομικό Σχεδιασμό και την αξιολόγηση- βαθμονόμηση της κάθε γειτονιάς, ως τοπικής αγοράς ακινήτων,
• Τα δεδομένα χρήσεων γης και συντελεστών εκμετάλλευσης των ακινήτων
• Τα δεδομένα του Φυσικού και Κοινωνικού Περιβάλλοντος
• Τις υφιστάμενες Τεχνικές κλπ υποδομές
• Τις διαμορφωμένες Εμπορικές τιμές

Αποτελούν την ασφαλή “πυξίδα” για τον προσδιορισμό και των τιμών των ζωνών Α,Α,Α