Αξίες Ακινήτων

Αντικειμενικές και Εμπορικές / Συμβολαιακές Τιμές ανα Ζώνη ΑΑΑ

Εισαγωγικά σχόλια

Η αξιολόγηση και εκτίμηση της αξίας των ακινήτων, είτε απο το κράτος για την επίτευξη των κάθε φορά δημοσιονομικών στόχων, με την επιβολή διαφόρων φόρων, είτε απο τους ιδιοκτήτες και κυρίως τους εκτιμητές για τον προσδιοριμό της εκάστοτε εμπορικής αξίας μεμονωμένων ακινήτων για λογαριασμό κάποιου ιδιοκτήτη ή διαχειριστών χαρτοφυλακίων ακινήτων (Τράπεζες- Οργανισμοί κλπ), σε «μη ώριμες» ή αναπτυσσόμενες αγορές ακινήτων, με κύρια χαρακτηριστικά αδιαφάνειας και φοροδιαφυγής, αποτελεί μια δύσκολη «εξίσωση» με ελλειπή και αβέβαιης αξιοπιστίας στοιχεία τεκμηρίωσης..

Δεδομένου ότι, κατά κύριο λόγο στις αξίες των ακινήτων αντανακλώνται οι συντελεστές των τοπικών χωροταξικών και πολεοδομικών ρυθμίσεων όπως χρήσεις γης, συντελεστές δόμησης, κάλυψης κλπ

Επίσης, δεδομένου ότι η Geovalues, είναι η μοναδική εταιρεία στην Ελλάδα που απο το 2008, διαθέτει πλήρη γκάμα των χωροταξικών και πολεοδομικών δεδομένων, των Α.Α.Α, των τεχνικών και κοινωνικών υποδομών της χώρας, για τον λόγο αυτό έχει σχεδιάσει, αναπτύξει και εντάξει στο «πελατοκεντρικό οικοσύστημα της» την εφαρμογή «GeoAxies», η οποία πλέον προσφέρεται ως web πρόσθετη/extension υπηρεσία, μέσα απο τις web πλατφόρμες καθετοποιημένων υπηρεσιών.

Δείτε τους συνδέσμους https://www.e-poleodomia.com/ και https://realestate.geovalues.gr/

---

1η Ενότητα

Χωρική παρουσίαση των Αντικειμενικών Αξιών Ακινήτων/Α.Α.Α

---

2η Ενότητα

Αντικειμενικές vs Εμπορικές/ Συμβολαιακές Αξίες Ακινήτων

Α. Αντικειμενικές Αξίες Ακινήτων

Οι «αντικειμενική αξιοπιστία» των Αντικειμενικών Αξιών Ακινήτων/ Α.Α.Α. είναι σε όλους γνωστή… Μέχρι το 2009, οι τιμές των ζωνών ήταν σημαντικά χαμηλότερες των τρεχουσών εμπορικών αξιών, και στην συνέχεια, ενώ με την χρεοκοπία της χώρας και καθόλη την διάρκεια της οικονομικής κρίσης οι αξίες των ακινήτων επισήμως απαξιώθηκαν απο 40 έως και 60%, οι δημοσιονομικές ανάγκες δεν επέτρεψαν την αντίστοιχη διόρθωση των τιμών.

Για τους παραπάνω λόγους, οι τιμές του 2007 μπορεί να θεωρηθούν μια ισχυρή βάση, σύγκρισης των νέων τιμών των Α.Α.Α, που ψηφίστηκαν το καλοκαίρι του 2021 και με ισχύ απο την άνοιξη του 2022.

Β. Εμπορικές- Συμβολαιακές αξίες μεταβιβάσεων ακινήτων

Βάσει επεξεργασιών των στοιχείων του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων (Υπ.Οικ)

Η λειτουργία της υπηρεσίας του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων του Υπ. Οικονομικών https://www1.gsis.gr/dsae2/trxregistry/faces/pages/mainmenu/edit.xhtml δημιούργησε προσδοκίες εξορθολογισμού, διαφάνειας και παροχής αξιόπιστων δεδομένων της δημόσιας διοίκησης προς την κοινωνία…. Όλη η δομή και ο τρόπος των παρεχόμενων δεδομένων, απο την πρώτη επίσκεψη και χρήση της υπηρεσίας, αποτελεί μια μικρή «οδύσσεια αναζήτησης» και τα όποια αντλούμενα στοιχεία – όπως παρέχονται – δεν στοιχειοθετείται ούτε κατ΄ελάχιστο η αξιοπιστίας τους..

Παρ΄όλα αυτά, μετά απο τεράστια και πολύμηνη προσπάθεια, η Geovalues κατόρθωσε να συγκεντρώσει και να επεξεργαστεί (μέχρι 30/3/2023) πάνω απο 150.000 εγγραφές μεταβιβάσεων ακινήτων. Στην συνέχεια εφαρμόζοντας καινοτόμες μεθοδολογίες και ευφυή συστήματα ανάλυσης και επεξεργασίας μεγάλων σετ δεδομένων, μπόρεσε να επιτύχει την ακριβή χωρική ταυτοποίηση και αξιοποίηση τους, με

• 100% αξιοπιστία, για το 44,96% των 150.000 συμβολαίων, ή 67.440 συμβόλαια ακινήτων, ως προς την πραγματική τους θέση και εντός ποιάς ζώνης Α.Α.Α του κάθε Δήμου ανήκουν.
• ~ 75-80% αξιοπιστία, για το 39,89% των 150.000 συμβολαίων ή 59.835 συμβόλαια ακινήτων, ως προς την πραγματική τους θέση και εντός ποιάς ζώνης Α.Α.Α του κάθε Δήμου ανήκουν.

Συνεπώς, 127.275 (67.440 +59.835 ) συμβολαιακές τιμές ή το 85% εκ των συνολικών 150.000, προσφέρουν μια ισχυρή βάση για την εξαγωγή βάσιμων συμπερασμάτων, ως προς την διαμόρφωση των «πραγματικών εμπορικών τιμών», ανά ζώνη Α.Α.Α, ανά κατηγορία ακινήτων (κατοικία, μονοκατοικία τουριστικές εγκαταστάσεις κλπ, και ανά κατηγορία ειδικών χαρακτηριστικών τους, όπως τον όροφο, την παλαιότητα κλπ

---

3η Ενότητα

Συγκριτική Αξιολόγηση Αντικειμενικών και Εμπορικών τιμών Ακινήτων

Α) Διαχρονική παρουσίαση των τιμών, Αντικειμενικών (2006-2021) και Εμπορικών (2017-2021)

Β) Συμβολαιακές- Εμπορικές Αξίες Ακινήτων (Ε.Α.Α) ανά κατηγορία και ειδικα χαρακτηριστικά

---

Οι παραπάνω υπηρεσίες της Geovalues,

αυτονόητα βελτιώνουν και διευκολύνουν, στον μέγιστο βαθμό την απαιτητική εργασία εκτίμησης και αξιολόγησης ενός ακινήτου, αλλά παρ΄όλα αυτά, επιστημονικά και πραγματικά, παραμένει στρεβλή, η ιεραρχική αλληλουχία των διαδικασιών αξιολόγησης και εκτίμησης της αξίας ακινήτων. Δηλαδή, απαιτείται η αυτονόητη αποκατάσταση της ιεραρχικής αλληλουχίας των διαδικασιών αξιολόγησης και εκτίμησης της αξίας ακινήτων, όπως παρακάτω:

Προηγείται η αξιολόγηση – με συγκεκριμμένα κριτήρια – του Δήμου και των επιμέρους Συνοικιών/ Γειτονιών του, ως προορισμός κατοικίας ή περιοχή επένδυσης.

Γιατί άπαντες και διεθνώς,

• Πρωτίστως επιλέγουν τον προορισμό της αρεσκίας τους, συνεπώς επιλέγουν/ «αγοράζουν» την περιοχή ή τον Δήμο,
• Δευτερευόντως επιλέγουν/ «αγοράζουν» Συνοικία/ Γειτονιά και
• Τελικώς – ως απόρροια των παραπάνω επιλογών – επιλέγουν/ «αγοράζουν» την γη/ οικόπεδο για να οικοδομήσουν ή να αγοράσουν το κτίριο κατοικίας, εργασίας ή επένδυσης …
• Εν συνεχεία, η αξιολόγηση , εκτίμηση και βαθμολόγηση της γης/οικοπέδου και της θέσης του στην συνοικία/ γειτονιά, με βάση τα στοιχεία του άμεσου περιβάλλοντος και ως τελευταίο στάδιο, του
• Κτιρίου ως τελικό προϊόν, που ενσωματώνει πρωτίστως της αξίες της γης και προσθετικά την αξία του κτιρίου, η οποία μπορεί να προσεγγιστεί σχετικά εύκολα και με μεγάλη ακρίβεια

4η Ενότητα

Αποκατάσταση της ιεραρχικής αλληλουχίας

των διαδικασιών αξιολόγησης και εκτίμησης της αξίας ακινήτων

Η Geovalues, πέραν του «προνομιακού» της πεδίου, στον τομέα της πολεοδομικής πληροφόρησης, εντός των επόμενων 2-3 μηνών, η Geovalues θα παρουσιάσει στην αγορά νέες καινοτόμες υπηρεσίες, που σήμερα βρίσκονται σε πιλοτική λειτουργία & θα αφορούν:

• Α) Αξιολόγησης των αστικών Γειτονιών/ Συνοικιών, του κάθε Δήμου
• Β) Συγκριτικής Αξιολόγησης των Αντικειμενικών και Εμπορικών Αξιών Ακινήτων
• Γ) Αξιολόγηση της τοποθεσίας/ θέσης του ακινήτου, πριν την εκτίμηση του κτίσματος!

Α) Αξιολόγησης των αστικών Γειτονιών/ Συνοικιών, του κάθε Δήμου της χώρας και ειδικότερα :

• Αξιολόγηση, εκτίμηση και βαθμολογική κατάταξη της κάθε Γειτονιάς/ Συνοικίας του κάθε Δήμου, στην βάση αξιολόγησης
• Τόσον της θέσης τους και των φυσικών- μορφολογικών κλπ στοιχείων τους,
• Ποιοτικών στοιχείων του πολεοδομικού σχεδιασμού τους, όπως Προσπελασιμότητας, Χρήσεις γης, Πυκνότητα δόμησης, Αναλογία πρασίνου ανά κάτοικο, τυχόν οχλούσες χρήσεις κλπ
• Τις θεσμοθετημένες και διαμορφωμένες Τοπικές- Εμπορικές Αγορές και την χωρική διασπορά τους
• Των διαθέσιμων τεχνικών και κοινωνικών υποδομών τους, όπως Αθλητικοί χώροι, Σχολεία, Παιδικές χαρές, συστήματα Προστασίας Περιβάλλοντος,
• Δημογραφικό, Μορφωτικό προφιλ κατοίκων, Οικονομικοκοινωνικές συνθήκες, Ασφάλεια κλπ
• Καθώς και των παρεχόμενων υπηρεσιών ψηφιακής διακυβέρνησης του Δήμου προς τους δημότες

Δηλαδή των κρίσιμων στοιχείων που διαμορφώνουν τα ποιοτικά στοιχεία διαμονής, διαβίωσης και εργασίας στον Δήμο συνολικά και στην κάθε γειτονιά

Η υπηρεσία αυτή, θα αφορά όλους τους Δήμους της χώρας και θα βασίζεται σε αντικειμενικά, επίσημα και αναμφισβήτητα στοιχεία, με πλήρη επιστημονική, τεχνική και περιγραφική τεκμηρίωση.

Η Αξιολόγηση των Δήμων,

οδηγεί και στην Αξιολόγηση της Ποιότητας ζωής των κατοίκων…

Η παραπάνω διαδικασία, εκ των πραγμάτων οδηγεί και στην συγκριτική αξιολόγηση και εκτίμηση μεταξύ των Δήμων, ως προορισμοί/ επιλογές κατοικίας, επενδύσεων κλπ σε ομοειδή επίπεδα (Νομός- Περιοχές (π.χ Βόρεια, Νότια κλπ προάστια), Περιφέρεια, αλλά ακόμη και σε επίπεδο χώρας… Η αξιολόγηση όμως των ποιοτικών στοιχείων των Δήμων, αποτελεί αυτοτελώς ένα ιδιαίτερα σημαντικό τομέα έρευνας, που υπερβαίνει τις ανάγκες της παρούσης παρουσίασης.

Β) Συγκριτικής Αξιολόγησης των Αντικειμενικών και Εμπορικών Αξιών Ακινήτων

Συνεπώς, η αξιολόγηση, εκτίμηση και βαθμολογική κατάταξη της κάθε Γειτονιάς/ Συνοικίας, θα συνεπάγεται και την αξιολόγηση, εκτίμηση και βαθμολογική κατάταξη των Ζωνών Αντικειμενικών Αξιών των ακινήτων/ Α.Α.Α, αναλόγως σε ποια Γειτονιά/ Συνοικία υπάγεται,

• Αξιολόγηση και εκτίμηση και βαθμολογική κατάταξη των Ζωνών Αντικειμενικών Αξιών των ακινήτων/ Α.Α.Α, αναλόγως σε ποια Γειτονιά/ Συνοικία υπάγεται
• Συγκριτική αξιολόγηση της τιμής ζώνης Α.Α.Α και των επίσημων Εμπορικών Αξιών εντός της ίδιας ζώνης
• Συγκριτική, βαθμολογική αξιολόγηση και κατάταξη της κάθε ζώνης, με βάση την πραγματική εμπορευσιμότητα των ακινήτων σε αυτή, σε σχέση με τις υπόλοιπες ζώνες του κάθε Δήμου και

Γ) Αξιολόγηση και βαθμολόγηση της θέσης του ακινήτου, πριν την εκτίμηση του κτίσματος!

Εκ των πραγμάτων πλέον, η αξιολόγηση και εκτίμηση των ακινήτων, τίθεται επιστημονικά και αντικειμενικά στις πραγματικές της διαστάσεις, της συνδυαστικής αξιολόγησης και βαθμολόγησης.

Συνεπώς, η παραπάνω διαδικασία, αφενός μεν αποκαθιστά μεθοδολογικά, την ιεραρχική αλληλουχία των διαδικασιών αξιολόγησης και εκτίμησης της αξίας του κάθε ακινήτων, αφετέρου δε, ο κάθε ενδιαφερόμενος πολίτης (ως αγοραστής ή πωλητής) και πρωτίστως ο κάθε επαγγελματίας εκτιμητής, ή φορέας διαχείρισης χαρτοφυλακίων ακινήτων κλπ, θα έχει στην διάθεση του

• Μια αξιόπιστη και αναμφισβήτητη τεχνικά και επιστημονικά, βαθμολόγηση των υπεραξιών ή απαξιών της τοποθεσίας/ θέσης του ακινήτου
• Βαθμολόγηση με την εφαρμογή συντελεστών αξιών ή «Σκόρ αξίας», σε μια κλίμακα με βάση τις 100 μονάδες αξίας, όπου η θέση του ακινήτου θα βαθμολογείται αναλόγως και κατά περίπτωση
• Προσθετικά με τις ειδικές υπεραξίες της θέσης που το χαρακτηρίζουν (+8%, +15% κλπ) ή
• Μειωτικά με βάση της τυχόν δυσμενείς ή οχλούσες κλπ απαξίες της θέσης (-15%, -3% κλπ )
• Με διαφανή τρόπο, απεικόνιζόμενες εποπτικά σε μια ακτίνα 50, 100, 300μ. απο την θέση του ακινήτου και πάνω σε δορυφορικές εικόνες (Google ή Bing ή Κτηματολογίου)

Βαθμολόγηση, με πλήρη τεκμηρίωση και η οποία θα μπορεί να αξιολογηθεί συγκριτικά

• Τόσο με την τιμή της ζώνης Α.Α.Α καθώς και
• Όσο και με την εμπορική τιμή στην ίδια ζώνη (κατώτερη, μέση και ανώτερη)
• Και όχι γενικά με άλλες ζώνες του ίδιου Δήμου και πολύ περισσότερο με αναφορές σε ευρύτερες περιοχές και Δήμους, όπως «Βόρεια, Νότια προάστεια» κλπ

Συνεπώς, ο προσδιορισμός της τελικής αξίας – σε περίπτωση π.χ κτιρίου κατοικίας- θα ορίζεται απο τον εκτιμητή, η πλησιέστερη προς την ανώτερη, μέση ή κατώτερη εμπορική τιμή της ζώνης, αναλόγως της κατάταξης του με βάση την παραπάνω βαθμολόγηση (– χ% ή + ψ% όπου 100 να αντιπροσωπεύει την μέση εμπορική τιμή) και

Αφού προηγουμένως εκτιμηθεί και αφαιρεθεί το κόστος κατασκευής του κτιρίου, είτε ως κόστος αναπλήρωσης, είτε ως υπολειματική αξία.